《三亚市物业管理实施办法》政策解读

《三亚市物业管理实施办法》政策解读

一、《三亚市物业管理实施办法》的修订背景

2011年，三亚市人民政府印发了《三亚市物业管理实施办法》,该办法已颁布实施十一年。近年来《物业管理条例》、《海南经济特区物业管理条例》等上位相关法律法规已发生了较大变化，对物业行业管理也提出了新的要求，原有办法已难以适应当前物业管理要求。

二、制度依据

《三亚市物业管理实施办法》主要依据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《海南经济特区物业管理条例》等法律法规，参考了成都、广州、苏州、杭州等城市相关立法。

三、《三亚市物业管理实施办法》的主要内容及涉及范围

《三亚市物业管理实施办法》适用于本市行政区域内物业管理及相关监督管理活动。共七章，分为：总则、物业管理区域、业主和业主组织、物业管理服务、物业的使用与维护、物业专项维修资金、附则。

第一章，总则。明确了构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系的指导思想。

第二章，物业管理区域。明确了物业管理区域划分原则，物业管理档案的备案要求，物业用房及业主共有部分的区分及确认。

第三章，业主和业主组织。是本次修订的重点章节。在明确了业主的权利义务基础上，增加了需要业主共同决定的事项清单，修订了参与决定的方式、方法。具体规范了业主大会设立条件，首届业主大会筹备组产生办法，建设单位、居（村）民委员会、区住房和城乡建设主管部门在筹备组成立过程中的职责，首届业主大会筹备组需要履行的职责。

业主委员会作为业主大会的日常执行机构，代表着全体业主的利益。《三亚市物业管理实施办法》详列了业主委员会的主要职责，运行要求，业主委员会委员禁止行为、信息公示要求等内容。

《三亚市物业管理实施办法》新增了“物业管理委员会”相关条款。明确了物业管理委员会成立的条件、需要履行的职责等内容。

第四章，物业管理服务。本章主要规范了前期物业招投标、物业交付承接查验，业主大会续聘、选聘、解聘物业服务人，物业服务合同，物业服务信息公示，物业服务费用定价、调整，业主共有物业经营收益，业主大会自行管理，老旧住宅小区物业管理等事项。

第五章，物业的使用与维护。本章主要包含物业转让、改变物业性质方法及要求；明确物业管理区域内的禁止行为、物业装饰装修要求、台风暴雨等紧急情况应对责任、紧急情况积极配合处理的责任和义务等内容。并对车位（车库）的分配、使用进行规范，提出停车位充电设施建设要求。明确物业服务区域内物业维修维护实施，供水、供电、供气等专业服务单位的责任与义务，物业维修责任划分方法等。

第六章，物业专项维修资金。规范了物业专项维修资金的交存、续交、紧急使用以及使用细则等要求。

第七章，附则。对专业术语进行解释，明确《三亚市物业管理实施办法》生效日期、实施责任部门。

四、《三亚市物业管理实施办法》执行标准

物业管理活动应遵循党建引领、政府组织、业主自治、专业服务相结合的原则。
    推动在业主委员会、物业服务人中建立党组织，发挥党建引领作用。建立党建引领下的居(村)民委员会、业主大会、业主委员会、物业管理委员会、物业服务人协调运行机制，充分调动居民参与积极性，加强社区治理。推动符合条件的社区(村)党组织和居(村)民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会委员。

物业管理活动的开展应当符合节约资源、保护生态环境，彰 显 三亚文化特色，符合自贸港建设发展要求，不得违背公序良俗，不得损害公共利益和他人合法权益。

五、《三亚市物业管理实施办法》关键词诠释

（一）专有部分。是指物业管理区域内的房屋（含整栋建筑物）、车位（车库）、摊位，以及规划专属于特定房屋且建设单位销售时已经根据规划列入该指定房屋买卖合同中的露台等特定空间。其具有结构上的独立性、能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记为特定业主所有权的客体。

（二）自有部分。是指业主所购房屋内部，由业主自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设施设备。

（三）共用设施设备。是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

（四）业主。房屋的所有权人为业主。

六、《三亚市物业管理实施办法》修订后与旧版的差异

原《三亚市物业管理实施办法》共八章五十八条，此次修订后调整为七章九十一条，章节及内容有较大调整，主要修订内容有：

（一）明确市、区两级住房和城乡建设主管部门为物业管理联席会议组织单位，促进问题更具体、更有效地解决；

（二）明确物业管理区域备案、物业管理区域档案管理要求；

（三）明确并细化业主大会设立条件、步骤，业主大会设立及召开过程中业主、组织方、居（村）委会、住房和城乡建设主管部门的职责；

（四）提出对业主委员会选举、换届、履职过程、监督管理的具体要求，明确业主委员会委员任职要求、信息公示要求、禁止性行为等；

（五）针对物业服务过程中服务和费用不够清晰、透明，从而容易造成矛盾的情况，制定并列举了详细的物业服务各方信息公示要求，经济审计要求；

（六）提出了物业管理委员会制度；

（七）明确物业承接查验要求、档案管理要求；

（八）明确并细化物业服务人禁止性行为；

（九）进一步规范了老旧住宅小区的改造、维修资金收缴、增设电梯相关要求；

（十）规范业主共有物业经营行为，明确收益分配约定及公示要求；

（十一）根据三亚市2015年撤镇设区行政区域调整的实际情况，对应调整相关部门、组织职责。

七、《三亚市物业管理实施办法》修订的突出特点

（一）细化

作为一份指导本市物业管理各方行为的规范性文件，从原来的58条，增加到91条，新增内容针对物业管理活动中的突出问题，使物业管理各方更容易参与、实施、管理；

（二）清晰

在《民法典》《海南经济特区物业管理条例》等法律法规的范畴内，结合本市实际情况，对物业服务类投诉深入分析，追根溯源，对容易产生模糊不清的问题进行分析、规范；

（三）创新

提出“物业管理委员会”制度。旨在解决符合条件的项目，在无法设立业主大会、选举业主委员会的情况下，选择成立“物业管理委员会”，以便快速、有效地解决实际问题；

强化“信息公示”要求。在物业管理活动多个环节要求物业服务人、业主委员会等关键参与方按要求在物业服务区域显著位置和“三亚市物业管理信息化服务平台”进行信息公示，更加便于业主查阅内容、留存资料信息；

倡导“经济审计”。在前期物业服务合同约定或业主大会授权的情况下，对物业服务人、业主委员会委员进行经济审计，使费用收支更加透明；

推动“三亚市物业管理信息化服务平台”信息平台使用。业主共同决定事项、参与方式、各个环节的信息，都要求在信息平台公示。

八、《三亚市物业管理实施办法》修订的重要意义

通过对《三亚市物业管理实施办法》的修订，在制度层面对物业管理行业长期以来存在的重点、难点问题形成有效的解决方法，通过强化组织建设、聚焦重点难题、细化规范准则，为三亚物业管理行业的健康发展提供有效的制度依据。

关联文件：三亚市人民政府关于印发《三亚市物业管理实施办法》的通知