焕新三亚：“十四五”城市更新的实践与答卷

焕新三亚：“十四五”城市更新的实践与答卷

为落实十九届五中全会及“十四五”规划中关于实施城市更新行动的要求，近年来，在市委市政府的高位统筹和部署下，三亚市积极践行“人民城市”理念，大力推进城市更新，进一步完善市政基础设施建设，优化城市空间布局，提升产业发展能级，改善人居环境。随着试点项目的顺利推进，我市及时总结、归纳成功做法、经验，积极推进三亚城市更新工作。

“十四五” 期间，三亚市城市更新工作聚焦城市更新项目全流程管理，以制度创新、项目落地、问题破解为核心，推动城市更新工作取得阶段性成效。

一、加强顶层制度建设

三亚市在全省率先实施城市更新工作制度化建设，成立了由市长担任组长的城市更新工作专班，高位推动城市更新工作。在政策方面，在全省率先发布《三亚市城市更新实施指导意见（试行）》纲领性文件，逐步构建城市更新“1+N”政策体系，发布《三亚市城市更新项目实施方案审批流程指引》《三亚市城市更新项目储备库与实施计划管理细则》《三亚市城市更新项目实施方案编制技术指引》《三亚市“城中村”城市更新项目实施工作指引》《三亚市国有建设用地上城市更新项目实施工作指引》等5个配套文件，规范指导城市更新实施流程，明确不同土地性质的城市更新实施路径。

二、发挥城市体检指导作用

按照“无体检、不更新”的基本原则，三亚市建立健全城市体检与城市更新一体化推进机制。在实际工作当中，在小区和社区城市体检层面，充分衔接城市更新重点区域，聚焦群众急难愁盼，排查城市短板弱项，找出群众反映强烈的难点、堵点和痛点问题，尤其是在基础设施、公共服务设施、文体设施及生态环境等领域进行精准诊断，把体检发现的问题作为为后续城市更新重点。

三、探索城市更新模式

我市经过探索实践，建立了差别化供地的城市更新模式。集体土地为主的城市更新，以国有平台公司为主体进行前期土地整理，通过公开招拍挂方式供应土地，采取股权转让引入实施主体，共同进行合作开发和更新改造，例如：采取该模式的海罗城市更新片区已出让土地151亩，实现了平台公司成本回收与合理利润回报；国有土地为主的综合更新，以社会资本为主体实施一级二级土地的联动开发，例如：采取该模式的吴春园城市更新项目已公开遴选确定实施主体，于2024年11月正式启动实施。

四、多方筹措解决资金压力

统筹中央及市级财政资金、专项借款等资金使用，争取城中村专项借款额度94.5亿元，实现资金高效落地。另外，依托自贸港建设优势，推出多个城市更新综合改造项目及多个重点地块，采取“政府主导、企业参与”模式，吸引中交、万科、华润置地、大华集团等多家知名企业参与，为更新工作注入市场活力。

（临春项目改造前）

（临春项目改造后）

截至目前，三亚市城市更新工作取得阶段性成效，在空间优化、民生改善和经济拉动方面成果显著。

一、项目推进成效

2025年三亚市计划推进30个城市更新项目。涵盖24个综合更新与6个微更新项目。按照项目“成熟度”有序推进项目。截至目前启动的项目共7个，共计出让土地约398.14亩、46亿元。

二、土地利用效益

在2025年城市更新相关土地出让计划框架下，通过城市更新盘活低效存量用地，目前剩余待出让土地605.1亩，预计可实现土地出让收入59.3亿元，既为后续更新提供土地资源，也为城市建设补充财政支撑。

三、民生保障成果

聚焦安置核心任务，分阶段推进房源供给与交付，今年计划交付安置项目5个，将在年底前陆续竣工交付；待全部项目完成棚改户安置后，结余房源可统筹用于城市更新及城中村项目村（居）民安置，实现房源高效利用。同时，结合各区未来3年集中安置需求及项目开发时序，提前谋划2025年安置保障工作，重点推进榆红原地安置区、吴春园原地安置区、高知园安置区等12个关键项目，精准匹配不同片区安置需求。

四、机制创新成果

在全省率先实现城市更新制度化、规范化管理，形成可复制的"三亚经验"：建立"城市体检+更新规划"双驱动模式，实现全周期管理；创新"政府主导+企业参与"的市场化机制，吸引社会资本投入；构建"安置先行+产城融合"的开发模式，确保项目可持续运营。