海南物业管理条例向社会各界征求修改意见，听听各方怎么说

新海南客户端、南海网、南国都市报记者 易帆

日前，海南省住房和城乡建设厅下发关于《海南经济特区物业管理条例（修订草案）》（征求意见稿）（以下简称“《条例》”），公开向社会各界公开征求意见。公共用水用电分摊矛盾突出、物业服务费调整难度大，尤其是老旧小区物业服务经营陷入恶性循环、宠物管理、高空抛物…这些都成为业主和物业服务公司热议的话题。

目前实施的《海南省经济特区物业管理条例》自2011年1月1日起施行，截至今天已经过去10年的时间，我省住宅小区实际情况已经发生很多变化。物业协会、企业、业主等各方都认为，《条例》的修订十分必要。目前，《条例》向社会各界征求意见，《条例》的修订与每位市民息息相关，怎么改？听听各方怎么说。

热议话题1：充分释放市场活力，别阻碍业主行使权利

记者从海口市物业协会获悉，截至2020年5月1日，海口市有住宅项目有3131个，其中物业服务企业在管项目1780个，自管及“三无”小区1351个。截至2019年底，海口市成立业主委会的小区仅有490个，所占比例仅有约15%，全省4246个住宅小区中，成立业主委员会小区仅600个，所占比例14%。

另一组数据，据海口市12345统计，业主对物业服务投诉率居高不下，仅龙华区2018年通过12345热线受理投诉物业办件7154件，2019年10524件，同比增加了46%，并呈逐年上升趋势。

北京德和衡（深圳）律师事务所专职律师安增山认为，业委会太少直接导致的后果就是没办法监督和评价物业企业，物业服务市场缺乏竞争，物业企业服务质量降低，造成很多老旧小区物业管理不到位。

“当前条例要求‘部分事项的决定程序要求应当经专有部分建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二的业主同意’，这个硬性指标并不符合海南实际。”业主张先生认为，海南候鸟业主占比高，且岛外务工人员流动性大，按照“三分之二”的业主投票比例实际上阻碍了业主行使权利。

采访中，不少业主均认为现行《条例》在业主大会参与和表决方式上不够合理，希望简化业委会成立的程序和条件。

“建议将三分之二的标准降低为二分之一。”海南省业主委员会协会秘书长、海口市业主委员会协会会长肖江涛表示，目前物业条例在该条款的设计相当复杂，设了两个门槛，且对于主业参与的界定模糊，按此实施，海南能成立业委会得将是凤毛麟角。

热议话题2：应明确公共收益如何划分和使用

一直以来，对于小区公共部分的收益如何划分、使用，都是物业行业主要突出纠纷问题之一。

“对于电梯广告、户外广告等公共部分的收益归全体业主公共收益，这无可厚非，但对于小区停车场部分的公共收益，我们建议刨除物业管理的成本费用后再划入公共收益。”海南智慧城酒店管理有限公司党支部书记，海口市物业行业协会常务副会长高平建议，他认为，因停车场收费管理比较特殊，存在风险管理，物业服务企业在此项管理收费中，其实成本远不止条例规定的成本空间。

《条例》规定“业主大会成立前，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在前期物业服务合同中约定。经营所得的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分作为物业服务企业经营管理费用。”对此，高平认为，停车场收费应该单独列出另外成规定，因为在实际经营中，不少物业企业对于停车场经营管理费用成本远超于30%。

热议话题3：应明确住宅专项维修资金使用范围

“小区的电梯故障、消防门损坏、外墙瓷片脱落等，这些维修费用到底算物业的还是应该从住宅专项维修资金里面出？”业主纷纷提出这样的疑问。因为没有明确的界定，因此业主与物业引发纠纷的也不少。

海南瑞来律师事务所陈建建议，明确住宅专项维修资金使用范围，“小区物业管理存在‘小修’、‘大修’，例如公共草坪的养护、小区电梯的日常年检、消防设施设备的日常更新维护等等，资金项目多少应该由物业管理企业支付，达到多少金额则由专项维修资金或者公共收益部分来支付，《条例》的修订不妨列出明确的金额作出明确界定。”陈建说道。

海南管理小区较多的海南三原华庭物业服务有限公司总经理苏儒芬，对此次条例修订后征求意见稿的大部分内容表示支持。

“修订时住建部门征求过我们物业行业的意见和建议，现在公布的征求意见稿中已经有我们的部分建议。”苏儒芬介绍，小区公共住宅专项维修资金必须由政府监管其开户和使用，不同规模小区维修资金数额在上百万至上千万不等，这么大一笔资金，之前出现过个别业委会委员携款潜逃的问题，所以应该由政府监管才能降低风险。

热议话题4：对老物业未按规定办移交应重罚

海南省业主委员会协会有工作人员建议，对《条例》第九十条【违反退出与移交责任】“逾期仍不退出、移交的，按照逾期天数处以每日一千元罚款。”的规定修改为“逾期仍不退出、移交的，按照逾期天数处以每日一万元以上十万元以下罚款。”

海南省业主委员会协会秘书长、海口市业主委员会协会会长肖江涛认为，每日一千元罚款和现在的市场及消费比明显过低，大多数小区每天收的停车费都远超一千元，这个违法成本过低，不利于市场秩序的维护。建议按照小区规模改为每日一万元以上十万元以下罚款， 依法行政，改善畸形的甲乙双方合作问题。

海口市住保中心相关负责人建议，“物业服务企业未按照规定办理移交手续的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处二十万元罚款；物业服务企业未按照约定时间提前撤出物业管理区域的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。未在规定时间内退出物业管理区域的，县级以上人民政府物业管理行政主管部门自规定时间届满次日起对其处以每日一万元罚款。”以此来减少换物业过程中，老物业不撤离导致的纠纷。